Rakennuttajakonsultti on tilaajan edustaja ja asiantuntija rakennushankkeessa. Hän hoitaa hankkeen johtamisen tilaajan puolesta tarveselvityksestä suunnittelun ohjaukseen, kilpailutukseen, rakentamisen aikaiseen johtamiseen ja vastaanottoon.
Yksinkertaistaen rakennuttajakonsultti tekee sen, mitä tilaaja tekisi itse, jos hänellä olisi aikaa, teknistä osaamista ja kokemusta suurista rakennushankkeista. Taloyhtiön hallituksella tai yksityisellä omistajalla tätä kaikkea on harvoin.
Rakennuttaja, urakoitsija ja konsultti
Rakennuttaja teettää työn ja urakoitsija tekee sen. Rakennuttajakonsultti toimii rakennuttajan roolissa tai tukee tilaajaa siinä. Hän ei itse rakenna, vaan varmistaa, että rakennetaan oikein, sovitussa ajassa ja sovitulla hinnalla.
Mitä rakennuttajakonsultti tekee?
Tarveselvitys ja hankesuunnittelu
Hankkeen onnistuminen ratkaistaan pitkälti ennen kuin ensimmäistäkään suunnittelijaa on valittu. Konsultti auttaa määrittelemään laajuuden realistisesti, arvioimaan kustannukset ja valitsemaan toteutustavan ja muodon.
Suunnittelun ohjaus
Konsultti kilpailuttaa suunnittelijat, ohjaa suunnittelua ja varmistaa, että suunnitelmat ovat tavoitteiden mukaisia, toteutuskelpoisia ja kustannustehokkaita. Puutteelliset suunnitelmat johtavat huonoihin tarjouksiin, lisätöihin ja riitoihin.
Kilpailutus ja urakkasopimus
Konsultti laatii tarjouspyynnöt, vertailee tarjoukset ja valmistelee urakkasopimuksen. Tässä vaiheessa tilaaja tarvitsee usein eniten apua, sillä tarjousten vertailu ei ole yksinkertaista ja sopimusehdot vaikuttavat koko hankkeen kulkuun.
Halvimman tarjouksen valitseminen ei aina ole viisasta. Kokenut konsultti näkee myös sen, mitä tarjouksessa jätetään sanomatta.
Rakentamisen aikainen johtaminen
Rakentamisen aikana konsultti johtaa työmaakokouksia, seuraa aikataulua ja kustannuksia sekä käsittelee lisä- ja muutostyöt. Hän arvioi, onko lisätyöpyyntö aiheellinen, oikein hinnoiteltu ja sopimuksen mukainen.
Vastaanotto ja takuuaika
Konsultti johtaa vastaanottotarkastuksen, kirjaa puutteet ja seuraa niiden korjaamista. Takuuajan päättyessä, yleensä kahden vuoden kuluttua vastaanotosta, pidetään takuutarkastus.
Esimerkki: julkisivukorjaus
Konsultti tilaa kuntotutkimukset, ohjaa suunnittelua, kilpailuttaa urakoitsijat, valvoo toteutuksen ja johtaa vastaanoton. Hallituksen tehtäväksi jää päätösten tekeminen, ei hankkeen päivittäinen johtaminen.
Milloin rakennuttajakonsultti kannattaa palkata?
- Hanke on suuri. Yli puolen miljoonan euron urakat vaativat ammattimaista johtamista.
- Teknistä osaamista ei ole. Hallitus tai omistaja ei pysty arvioimaan suunnitelmia, tarjouksia ja sopimuksia.
- Hanke on teknisesti vaativa. Esimerkiksi peruskorjaukset, linjasaneeraukset, julkisivut ja vesikatot.
- Aikataululla on merkitystä. Käyttäjille aiheutuva haitta halutaan pitää mahdollisimman lyhyenä.
- Edellinen hanke epäonnistui. Lisätöitä tuli yllättäen tai laatu ei vastannut odotuksia.
Mitä rakennuttaminen maksaa?
Palkkio riippuu hankkeen laajuudesta, kestosta ja konsultin roolista. Rakennuttamisen kustannus on tyypillisesti yhdestä viiteen prosenttia urakan arvosta. Kiinteä hinta on tilaajalle usein paras vaihtoehto, koska kustannus on tiedossa etukäteen. Investointi maksaa itsensä takaisin vältettyinä lisätöinä, parempana kilpailutustuloksena ja laadukkaampana lopputuloksena.
Rakennuttajakonsultti vai työmaavalvoja?
Rakennuttajakonsultti johtaa koko hanketta, työmaavalvoja valvoo toteutuksen laatua. Suurissa hankkeissa tarvitaan usein molempia. Pienemmissä hankkeissa sama asiantuntija voi hoitaa sekä rakennuttamisen että valvonnan, kuten me usein teemme. Kysy lisää.